[EOD专题：EOD项目产业策划规律与要义] 由 [招商人@ZSR(www.cnzsr.com)]小编精心整理分享，供您参阅（仅限学习研究交流等参考使用）！希望能为您的学习工作提供有益帮助！本文所属栏目 [招商实务]-[产业研究]，内容来源于 [搜狐网]，作者 [城市产业动力研究院]，转载请记得注明！

　　产业策划在EOD项目实操中至关重要，是EOD项目实施的第一要务，对项目效果具有决定意义。本次研究根据已批复的94个国家试点，总结出文旅大健康产业、高端现代农业、战略性新兴产业、商贸服务业、科创平台五大主导产业类型，梳理EOD的五大空间形态，以及EOD项目产业策划中的资源分析、产业运营摸排、产业体系构建、产业运营测算等核心要点，厘清EOD项目的产业策划思路，为EOD项目的实操运作提供有力支撑。

　　一、EOD项目的产业类型分析

　　2021年公布第一批36个生态环境导向的开发(EOD)模式试点项目，以及2022年公布的第二批58个试点项目，对94个项目进行总结划分，可归为5种类型，即文旅大健康导向型、高端现代农业导向型、战略性新兴产业导向型、商贸服务业导向型、科创平台导向型。分别对5大类型的产业发展路径进行分析。

　　1、文旅大健康产业导向型

　　文旅大健康产业导向是EOD项目最为常见类型，统计可得，94个试点中，约59个项目涉及文旅产业或以文旅产业为主导。原因有二，其一，EOD项目以生态功能区为基础，包含河流流域、公园、矿山、林地等自然资源，部分流域、矿坑旅游特色显著，生态资源向经济价值转化最为直接有效的方式是发展文旅康养产业，且与国家绿水青山就是金山银山理念相呼应；其二，文旅大健康产业对用地规模体量要求较低，部分文旅项目仅需配套少量建设用地，用于接待中心、酒店、体验型游乐项目布局，建设用地可呈点状分布，并不要求集中，而大部分EOD项目缺乏集中成片建设地块。文旅大健康产业导向的EOD项目要点如下：

　　功能业态：滨水公园、生态度假区(酒店、温泉、体验项目、营地等)、主题乐园、文旅小镇、田园综合体、康养度假区、科普研学区等；

　　盈利点：度假区运营收益、景区门票收益、主题乐园运营收益、田园综合体运营收益、康养度假区运营收益、科普年费收益；

　　发展条件：①生态基底优越，具备较强旅游吸引力；②区域旅游市场较为成熟，游客认可度高；③旅游核心产品策划具有独一性，形成特色IP；④旅游康养功能复合、完善，形成完整的产业生态。

　　2、高端现代农业导向型

　　高端现代农业导向的EOD项目在整个EOD试点数量中位列第二，据统计，96个试点项目中，以现代农业为主导或涉农项目达25个。原因有二，其一，EOD项目多为流域滨水生态空间或乡村振兴主题，流域范围内农业发达，可进行大规模现代农业布局，乡村振兴主题中，现代农业是首当其冲布局的核心产业，国家政策与资金补贴密集，且生态整治与现代农业高度关联；其二，现代农业建设用地需求量小，农用地整合方式较为成熟，在未配置农业加工的情况下，推进过程中的难度较小。现代农业产业导向的EOD项目要点如下：

　　功能业态：现代农业产业园、科技农业项目、特色品牌农业种植育种-种植-加工-销售与电商等、农旅结合项目、科普研学等；

　　赢利点：高效有机农业(为大都市区进行农产品供应)、农业一二三产融合(特色农产品产业链延伸)、科技农业科技成果转化、品牌农业种植基地(为品牌产品提供优质原料)、休闲创意农业(田园综合体)；

　　发展条件：①农产品具有一定品牌符号和影响力，特色明显，具备开发价值；②由大型农业企业主导参与，进行农产品的全产业链整合；③农用地空间较大，达到规模化标准。

　　3、战略性新兴产业导向型

　　据统计，战略性新兴产业导向的EOD试点约8个，多分布于开发区(或高新区)等新兴产业发展板块。原因有二，其一，开发区以制造业为主导，生态基底相对薄弱，生态环境治理与绿色生态空间建设需求大，如河流治理、公园建设、湿地修复等一系列生态基础设施；其二，开发区以战略性新兴产业为发展重点，产业发展载体建设与招商引资首当其冲，因此开发区产业导入优先考虑战略性新兴产业，如新能源、数字经济、新材料、生物医药、智能制造、节能环保等产业，配套创新创业孵化平台；战略性新兴产业导向的EOD项目要点如下：

　　功能业态：战略性新兴产业园区、特色产业小镇、产业孵化器等；

　　赢利点：产业园区与特色小镇建设销售、运营管理收益，政府招商引资补贴、专项资金补贴等；

　　发展条件：①满足产业发展所需的建设用地指标；②产业布局与生态基础设施高度关联，如河流生态环境整治带动周边土地价值提升，实现产业开发导入；③所在区域具备战略性新兴产业发展的条件。

　　4、商贸服务业导向型

　　据统计，商贸服务业导向的EOD项目约4个，表现为河流水系结合新城新区开发、主城区改造提升，即流域治理导向的片区开发和城市更新项目。此特征的原因有二，其一，新区开发建设过程中，生态基础设施建设先行，通过滨水环境整治、生态公园建设、生态修复，提升区域品质，带动土地价值提升，新城新区和老城区的商贸服务业土地价值较高、带动性强；其二，新城新区开发建设缺乏资金投入，EOD项目是重要的资金来源，同时推动生态建设和产业发展，实现新城开发投资有序滚动。商贸服务业导向的EOD项目要点如下：

　　功能业态：商贸综合体、总部商务基地、康养产业基地、物流产业基地等；

　　赢利点：商贸项目建设运营、产业项目建设运营、其他打包运营收益；

　　发展条件：①一定量的商贸服务业用地为基础；②项目价值较高，收益风险较小。

　　5、科创平台导向型

　　据统计，区域科创平台导向的EOD项目仅2个，目前案例较少，但科技创新作为战略重点，未来会不断得到强化。该类EOD项目一般分布于科技创新要素集聚区，如国家级新区、科创新区等板块，其内在逻辑是“好风景吸引好产业”，通过大型城市公园、河湖公园建设，吸引优质科创资源落地，其投入持续、产出短时间难以显现，但对城市发展意义重大，西安沣西新城“秦创原”总窗口为例，重点建设的西部云谷硬科技小镇作为载体平台，是全国首个以硬科技为主题的第四代科技园区，生态产业链覆盖信息技术、智能制造、人工智能、生命技术产业，是国家级科技企业孵化器、大众创业万众创新示范基地等。科创平台导向的EOD项目要点如下：

　　功能业态：科技创新谷、科创小镇、孵化器平台、高校研发机构等；

　　盈利点：办公出租出售(产业地产收益)、平台服务增值收益、其他运营收益打包(如物业收入、广告收入等打包)；

　　发展条件：①布局于城市科创主导板块；②具有一定的科创资源整合能力；③生态环境基底打造优越。

　　二、EOD项目的空间类型

　　EOD项目的空间形态可大致分为流域发展带类、生态新城类、生态或修复片区类、生态产业园区类、全域类等5种，5类EOD项目代表不同的空间发展形态。

　　1、流域+发展带

　　该空间类型在EOD试点项目中最为常见，其形成的底层逻辑即EOD成立的根本，通过生态环境治理，提升生态品质，带动产业导入，实现区域经济和生态的共同发展。“流域+发展带”的空间格局是将一个自然流域打造成具有产业发展属性的经济带，对流域滨水岸线的重要节点进行片区开发。特征如下：

　　流域体量：EOD项目的流域一般为国家或城市的重要流域，对区域形象提升、城市名片塑造具有标志意义，可根据治理需求确定项目包体量，确定项目大小，流域治理范围越广项目投资越大；

　　发展带与重要节点：沿流域可构建发展带，流域起串联作用，滨水两岸若干投资项目打造发展带的重要片区节点，如旅游度假区、产业园区、现代农业园区等。

　　2、生态或修复片区+重点项目

　　生态修复片区是以生态功能区为整体，对其生态进行系统性修复，代表案例为矿区生态修复、荒漠化片区修复、草原生态修复、林地生态修复等，通过功能区生态治理与修复，进行生态建设，改善矿坑、荒漠戈壁、草原林地、湖泊湿地生态质量，依托自然基底，导入文旅、大健康、现代农业等项目，盘活原本被破坏的生态功能区。特征如下：

　　生态修复片区体量：生态功能片区一般面积较大，部分成片区可达10km2以上，生态破坏面积较大前提下，修复面积广，生态修复投入大；

　　产业导入方式：依据资源和用地现状，生态片区的产业导入多为块状或点状，如以旅游度假区项目、现代农业项目为引领，布局其他配套型产业项目，整体形成生态片区+产业发展节点的格局。

　　3、生态+新城新区

　　该空间类型在EOD项目中通常位于高铁TOD新城、城市新区板块，生态基础设施建设先行，通过河湖治理、公园建设、环境打造，与一级开发的市政基础设施建设紧密结合，共同打造新城新区的生活品质，带动新城新区土地价值提升，并以产业项目开发投入，有力反哺生态基础设施建设，实现一二级开发的联动开发。特征如下：

　　生态基础设施体量：该生态基础设施是整个新城新区的绿心，或辐射核心区域的河道、湖泊，体量大，通过一系列整治可打造成为区域生态名片、客厅门户；

　　产业导入方式：滨水岸线开发为主，滨水商贸服务业、文旅休闲功能、新兴产业导入；

　　4、生态+产业园区

　　该空间类型在开发区高新区较为常见，通过河流生态环境治理或公园建设，带动周边土地环境改善，开发建设产业园区，以产业园区或产业小镇运营收益反哺生态治理的资金投入。该类型发展的要点是开发主体的产业运营能力较强，实现建设-招商-运营一体化。特征如下：

　　产业导入方式：开发主体进行建设-招商-运营，产业类型以战略性新兴产业居多，配套其他功能业态。

　　5、全域类

　　顾名思义，全域类EOD是以区县全域为单位申报的EOD试点，项目整体包装较大，生态环境治理项目与产业开发项目较为分散，需要进行有力整合。该类项目推进的核心是寻找启动区，以启动区为突破口，与其他项目联动，实现EOD项目的有序推进。特征如下：

　　启动区：启动区开发成功与否决定了整个项目的推进，需选择生态治理需求大、区位突出、产业运营盈利风险小、收益较高的项目；

　　产业导入方式：根据各子项目的主题进行产业导入。

　　三、EOD项目产业策划要点

　　1、盘点挖掘EOD项目的资源要素及特色

　　EOD项目资源包括基地自然资源、土地资源、开发主体资源等，自然资源是基地独特的基因，如流域、湖泊、矿坑、林地、棕地、草原等，不同自然资源可因地制宜的进行优势挖掘，选择最佳的产业主题进行开发。

　　土地资源在EOD项目中至关重要，建设用地规模、性质、区位、分布、价值大小等要素，决定了运营投资与产出，建设用地盘点与梳理，为后续的产业导入明确空间。

　　开发主体的资源，开发主体的招商、产业运营、整合能力，一二级开发建设能力等，决定了项目的后续实施效果。

　　2、进行项目的产业运营摸排

　　结合资源挖掘梳理，对EOD的产业项目进行详细策划，结合现有产业发展基础，通过政策解读、周边竞合关系、案例借鉴等一系列产业分析方法，策划出若干产业运营项目，明确每个项目的详细功能定位、体量、内涵等。

　　3、建立EOD项目产业体系

　　明确产业遴选逻辑，构建主导产业+基础配套产业的发展体系，形成产业链-产业体系-产业集群-产业门类，对每个产业方向进行详细挖掘、延申与分工，明确已周边的协同效应。

　　4、明确项目空间布局

　　结合基底特征，提出空间规划理念和空间规划逻辑，明确整体空间布局、组团结构、功能分区，明确产业项目布局，以及空间发展策略，生态治理与产业发展的空间关系。

　　5、明确产业运营时序与测算

　　明确实施方案与项目滚动推进计划，发展周期与滚动时序，梳理重点项目与重大任务安排一览表，进行投融资模式与财务测算，包括收益与成本测算，现金流量表测算，明确静态与动态收益率测算、回报期限等，以及项目运营思路、招商引资对象等。